Türkiye’de evler reel olarak ucuzladı. Ama sen hâlâ alamıyorsun.
Garip değil mi?
Ağustos 2026 itibarıyla Emlakjet-Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut fiyatı yaklaşık 5 milyon 311 bin lira.
Antalya’da yaklaşık 6 milyon 132 bin lira.
Bu yazının yayımlandığı Alanya’da ise ortalama konut fiyatı yaklaşık 6 milyon 807 bin lira, ortalama metrekare fiyatı da 61 bin 878 lira.
Bir emlak sitesini açıyorsun.
İki oda bir salon.
Fotoğrafta salon biraz geniş açıyla çekilmiş, pencerenin önüne bir saksı bırakılmış. İlanın üzerinde o meşhur kelime:
“Fırsat.”
Sonra fiyatı görüyorsun.
Telefonu kapatıp yeniden açıyorsun.
Yok.
Yanlışlık telefonda değil.
Çocukluğumuzdan beri bize anlatılan formül basitti:
Çalış. Biriktir. Evini al.
Peki, bugün bu formül hâlâ çalışıyor mu?
Bir bakalım.
Maaş yetmiyor, ev zaten bir milyon değil
2026 yılında net asgari ücret 28 bin 75 lira 50 kuruş.
10 Eylül 2026 tarihli kredi karşılaştırmalarında 1 milyon liralık, 120 ay vadeli konut finansmanında en düşük aylık taksit yaklaşık 29 bin 800 lira seviyesinde. Banka tekliflerinin önemli bölümü ise 30 bin liranın üzerinde.
Yani asgari ücretlinin bütün maaşı, yalnızca 1 milyon liralık kredinin taksidine bile yetmiyor.
Elektrik yok.
Su yok.
Market yok.
Çocuk yok.
Hayat yok.
Sadece banka var.
Üstelik ortalama ev 1 milyon lira da değil.
Türkiye ortalaması 5,3 milyonun üzerinde.
Alanya’da 6,8 milyona yaklaşıyor.
Burada mesele artık “biraz daha kemer sıkarsak olur mu?” meselesi değil.
Kemer zaten son deliğe gelmiş.
Pantolon hâlâ düşüyor.
79 yıl çalışırsanız olabilir
Bir başka hesap yapalım.
Türkiye’deki yaklaşık 5 milyon 311 bin liralık ortalama konutu almak isteyen bir asgari ücretli düşünelim.
Maaşının yüzde 20’sini, yani beşte birini her ay kenara koysun.
Hiç hastalanmasın.
İşsiz kalmasın.
Düğün yapmasın.
Çocuğu olmasın.
Telefonu bozulmasın.
Tatile gitmesin.
Ev fiyatı bir daha hiç artmasın.
Enflasyon olmasın.
Biriktirdiği para da değer kaybetmesin.
Bu olağanüstü bilimkurgu koşullarında Türkiye ortalamasındaki bir konut için yaklaşık 79 yıl gerekiyor.
Alanya’daki yaklaşık 6 milyon 807 bin liralık ortalama konut üzerinden aynı hesabı yaptığınızda süre 101 yılı buluyor.
Burada artık finansal tavsiyeden önce uzun yaşamın sırrını bulmamız lazım.
Çünkü mesele “biraz daha tasarruf et” seviyesini çoktan geçmiş durumda.
Peki bu evleri kim alıyor?
Evler pahalı.
Kredi pahalı.
Ücretler belli.
Ama konut satışı devam ediyor.
TÜİK’e göre 2026’nın ilk altı ayında Türkiye’de 699 bin 516 konut satıldı. Bunların 142 bin 794’ü ipotekli, 556 bin 722’si ise “diğer satış” kategorisindeydi.
Yani satışların yalnızca yaklaşık yüzde 20’si ipotekliydi.
Burada özellikle bir yanlış anlaşılmayı düzeltelim:
Bu yüzde 80’in tamamına “nakit satış” diyemeyiz.
TÜİK’in ifadesi “diğer satış.”
İpoteksiz satışın içinde farklı finansman biçimleri bulunabilir.
Ama tablo bize yine de önemli bir şeyi söylüyor:
Maaş + peşinat + uzun vadeli konut kredisi modeli artık konut piyasasının büyük bölümünü açıklamıyor.
Para başka bir evin satışından geliyor olabilir.
Bir arsadan.
Bir işletmeden.
Aile servetinden.
Ya da mirastan.
Ve işte tam burada mesele konut fiyatından çıkıp sınıf meselesine dönüşüyor.
Aynı maaş, farklı soy ağacı
İki genç düşünün.
Aynı yaş.
Aynı eğitim.
Aynı iş.
Aynı maaş.
Birinin ailesinden kullanabileceği bir ev var.
Diğeri kirada.
Birincisi her ay birikim yapabiliyor.
İkincisi maaşı yatar yatmaz ev sahibinin IBAN’ını düşünüyor.
TÜİK’in 2025 Yaşam Koşulları verilerine göre Türkiye’de kendi evinde yaşayanların oranı yüzde 57,1, kiracıların oranı yüzde 27. Kendi konutunda oturmadığı halde kira ödemeyenlerin oranı ise yüzde 15.
Bu yüzde 15’in tamamı miras değildir elbette.
Aileye ait ev olabilir.
Akraba evi olabilir.
Başka bir kullanım biçimi olabilir.
Ama ekonomik sonucu değişmiyor:
Barınma maliyetini yalnızca maaş değil, aileden gelen mülkiyet ilişkisi de belirleyebiliyor.
On yıl sonra bu iki gencin arasındaki servet farkına bakıp:
“Biri daha başarılı olmuş.”
demek kolay.
Ama belki aradaki fark yetenek farkı değildir.
Belki çalışkanlık farkı da değildir.
Bazen ekonomik kader CV’de başlamıyor.
Doğduğun evde başlıyor.
Çalışmak mı kazanıyor, geçmişten gelen servet mi?
Ekonomist Thomas Piketty’nin yıllardır üzerinde durduğu mesele tam olarak burada önem kazanıyor.
Sermayenin getirisi ekonominin büyümesinden uzun süre daha hızlı ilerlediğinde, geçmişte birikmiş servetin ağırlığı yeni çalışarak yaratılan servete karşı giderek büyüyebiliyor.
Basit Türkçesi:
Dededen kalan ev, torunun maaşından daha hızlı değerlenebiliyor.
Alvaredo, Garbinti ve Piketty’nin uzun dönemli çalışmasına göre Avrupa’da 1910’a kadar özel servetin yaklaşık yüzde 70-80’i miras kökenliydi. 1914-1945 arasındaki büyük savaşlar ve ekonomik şoklarla bu oran 1950-1980 döneminde yüzde 30-40 seviyelerine kadar geriledi; 2010 civarında yeniden yüzde 50-60 bandına yükseldi.
Türkiye’deki tablo da servetin ne kadar yoğunlaştığını açıkça gösteriyor.
2026 Dünya Eşitsizlik Raporu’na göre Türkiye’de en zengin yüzde 1, toplam servetin yüzde 35,1’ine sahip.
En zengin yüzde 10’un payı yüzde 68,4.
Nüfusun en yoksul yarısının payı ise yalnızca yüzde 2,7.
Sonra nüfusun o yarısına dönüp:
“Finansal okuryazarlığınızı geliştirin.”
diyoruz.
İnsan gülmeden edemiyor.
Okuyacak finans var.
Yönetilecek servet pek yok.
Gençler kahve içtikleri için ev alamıyor değil
Sonra aile toplantılarının vazgeçilmez ekonomi profesörü sahneye çıkıyor:
“Her gün kahveye para veriyorsunuz, sonra ev alamıyoruz diyorsunuz.”
Mesele çözülmüştür.
6-7 milyon liralık evin sorumlusu latte çıktı.
Genç kahveyi bırakırsa birkaç yüzyıl sonra anahtarını teslim alabilir.
Ama burada gerçekten önemli bir toplumsal değişim var.
Önceki kuşakların önemli bir bölümünde küçük tasarruflarla büyük hedef arasında gerçek bir bağ bulunuyordu.
Tasarruf peşinata dönüşebiliyordu.
Peşinat eve dönüşebiliyordu.
Bugün milyonlarca genç için büyük hedef öylesine uzaklaştı ki küçük fedakârlığın anlamı zayıflıyor.
Son yıllarda bunun için kullanılan kavramlardan biri “doom spending”, yani kabaca “kıyamet harcaması.”
2026’da Türkiye’de ve uluslararası akademik literatürde de incelenmeye başlayan bu kavram; ekonomik belirsizlik ve geleceğe ilişkin kaygı karşısında kısa vadeli hazlara ve zorunlu olmayan harcamalara yönelmeyi tarif ediyor.
Ay sonunda 3 bin liran kaldı diyelim.
Karşında 5,3 milyonluk Türkiye ortalaması, Alanya’da 6,8 milyonluk ev var.
Bir de konser bileti.
Beyin hesap makinesini açıyor.
Evi görüyor.
Hesap makinesini kapatıyor.
“Bari konsere gidelim.”
Bu her harcama doğrudur demek değil.
Ama şu cümleyi tersinden okumak gerekiyor:
Gençler kahve içtikleri için ev alamıyor değiller. Bazıları ev alamayacaklarını düşündükleri için kahveden vazgeçmenin anlamını göremiyor.
Bu şımarıklık değil.
Gelecekle bağın zayıflaması.
Çünkü ev artık yalnızca ev değil
Asıl çelişki burada.
Ev, bir insan için başını sokacağı yerdir.
Başka biri için yatırım aracıdır.
Birisi:
“İçinde yaşayacağım.”
diye bakar.
Diğeri:
“Getirisi ne?”
diye.
Bir evin barınma değeri ile sermaye değeri karşı karşıya geldiğinde piyasa kimin daha çok ihtiyacı olduğunu sormaz.
Kimin daha çok parası olduğunu sorar.
Ve burada “piyasa çözer” cümlesinin sınırına geliyoruz.
Çünkü konut piyasası zaten kamudan bağımsız değil.
İmarı devlet belirliyor.
Yolu kamu yapıyor.
Metroyu kamu yapıyor.
Altyapıyı kamu getiriyor.
Vergiyi devlet belirliyor.
Kredi sistemini düzenliyor.
Sosyal konutu yapabilecek güç de yine kamuda.
Bir tarlanın yanından yol geçirip imarını değiştirdiğinizde arsanın değeri birkaç kat artıyor.
Sonra:
“Piyasa değer kazandırdı.”
diyoruz.
Piyasa gökten inmedi.
O değerin önemli bölümünü kamu kararı yarattı.
Bu nedenle tartışma “devlet konuta karışsın mı?” değildir.
Devlet zaten işin içinde.
Asıl soru şudur:
Kamu gücü kimin barınma ihtiyacını, kimin servetini koruyor?
Kravat takmış feodalizm
Feodalizm denince aklımıza şatolar, atlar, derebeyleri geliyor.
Bugün görüntü biraz değişti.
Şato yerine rezidans var.
At yerine SUV.
Senyör yerine gayrimenkul portföyü.
Tapu müdürlüğündeki memurun da üzerinde zırh yok.
Modernleştik.
Ama eğer insanın ekonomik geleceğini çalışmasından çok ailesinden kalan mülkiyet belirlemeye başlıyorsa, tarih bize tanıdık bir yüz gösteriyor.
Kravat takmış feodalizm.
Bir çocuk iki evli bir ailede doğuyor.
Diğeri kirada büyüyor.
Aynı okul.
Aynı üniversite.
Aynı maaş.
Birine ailesi ev bırakıyor.
Diğeri yirmi yıl kira ödüyor.
Sonra ikisine dönüp:
“Hayat eşit bir yarış.”
diyoruz.
Hayır.
Yarış olabilir.
Ama başlangıç çizgileri aynı değil.
Asıl kaybettiğimiz şey evden daha pahalı
TCMB’nin Temmuz 2026 Konut Fiyat Endeksi’ne göre Türkiye genelinde konut fiyatları bir yılda nominal olarak yüzde 25 arttı, ancak enflasyondan arındırıldığında reel olarak yüzde 5,1 geriledi.
Yani teknik olarak evler reel olarak ucuzladı.
Ama çalışan insan için erişilebilir hale gelmedi.
İşte mesele tam burada.
Bir şeyin fiyatının reel olarak düşmesi, emeğin ona ulaşabildiği anlamına gelmiyor.
Çünkü problem sadece evin fiyatı değil.
Emeğin mülk karşısındaki gücü.
Mirasın ücret karşısındaki gücü.
Geçmişten gelen servetin yeni kuşağın geleceği karşısındaki gücü.
Ve bir toplumun kaybedebileceği en pahalı şey aslında ev değildir.
İnsanların çalışarak hayatlarını değiştirebileceklerine olan inançlarıdır.
Çünkü genç bir insana:
“Çalış, biriktir, bir gün senin de olur.”
diyorsunuz.
O da telefonu açıp emlak ilanına bakıyor.
Matematiği yapıyor.
Sonra size dönüyor:
“Kaç ömür çalışmam gerekiyor?”
Türkiye ortalaması ona yaklaşık 79 yıl diyor.
Alanya ortalaması 101 yıl.
İşte o soruya makul bir cevap veremediğimiz gün, mesele artık yalnızca konut fiyatı değildir.
Bir ekonomik düzenin meşruiyetini tartışmaya başlamışız demektir.